전원주택 계약 전에 볼 서류 다섯 가지
배미경 공인중개사 · 2026. 9. 28.
전원주택은 아파트보다 확인할 서류가 많습니다. 땅과 건물이 따로 있고, 정화조나 지하수처럼 도시에는 없는 것들이 있기 때문입니다. 계약 전에 아래 다섯 가지는 꼭 보세요.
1. 등기부등본 (땅과 건물 각각)
단독주택은 땅 등기부와 건물 등기부가 따로 있습니다. 두 개를 모두 봐야 합니다. 인터넷등기소에서 누구나 열람할 수 있습니다.
- 갑구: 소유자가 파는 사람과 같은지, 압류·가압류·가처분·경매 기록이 있는지, 신탁 등기가 있는지
- 을구: 근저당(대출)이 얼마나 잡혀 있는지, 전세권·지상권 같은 다른 권리가 있는지
근저당이 있으면 계약서에 "잔금 때 매도인이 갚고 말소한다"는 내용을 넣습니다.
2. 건축물대장
정부24에서 발급받을 수 있습니다.
- 맨 위에 '위반건축물' 표시가 있는지
- 용도가 단독주택인지 (근린생활시설로 되어 있으면 대출·세금이 달라질 수 있습니다)
- 대장의 면적·층수와 실제 집이 같은지. 데크를 막아 만든 방, 따로 지은 창고가 대장에 없으면 불법 증축일 수 있습니다
3. 토지대장과 지적도
- 땅 면적과 지목이 맞는지 (집이 있는 땅은 보통 지목이 '대')
- 마당이나 진입로가 다른 필지로 나뉘어 있지 않은지. 여러 필지면 모두 계약에 포함됐는지 확인합니다
- 울타리와 지적도 경계가 크게 다르면 경계측량을 생각해 봅니다
4. 토지이용계획확인서
토지이음에서 무료로 봅니다. 용도지역과 규제(군사시설보호구역 등)를 확인합니다. 나중에 증축이나 창고를 더 지을 생각이라면 특히 중요합니다.
5. 전원주택에만 있는 서류
- 정화조(개인하수처리시설): 설치 신고가 되어 있는지, 용량이 가족 수에 맞는지
- 지하수: 상수도가 아니라 지하수를 쓴다면 이용 신고가 되어 있는지, 수질검사를 했는지
- 도로 사용승낙서: 들어가는 길이 개인 땅이라면 사용 승낙을 받아 두었는지
- 전입세대 확인: 세입자가 살고 있다면 임대차 계약 내용과 보증금
계약서에 자주 넣는 특약
- 잔금일에 근저당 등 권리를 말소한다
- 계약 후 발견된 위반건축물은 누가 원상복구할지 정한다
- 정화조·보일러·지하수 모터 등 설비의 현재 상태를 적어 둔다
서류는 계약 직전에 다시 떼어 보는 것이 안전합니다. 그 사이 새 권리가 생길 수 있기 때문입니다. 강화원공인중개사사무소는 매물을 올리기 전에 등기부와 건축물대장을 확인하고, 확인한 날짜를 매물 페이지에 적어 둡니다.
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※ 이 글은 일반적인 안내입니다. 계약 조건과 서류는 매물마다 다르니 계약 전에 꼭 함께 확인하세요.
